Rozwiązanie, wygaśnięcie i wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego – procedury, obowiązki i praktyka gminy

Podczas proponowanego szkolenia:

• Dokładnie przeanalizujemy procedury wypowiedzenia umów najmu na czas określony i na czas nieokreślony, a także przedstawimy formy ochrony praw lokatorów oraz skutki prawne bezumownego zajmowania lokalu mieszkalnego.
• Omówimy prawa i obowiązki stron umów najmu, wskażemy, w jaki sposób gmina powinna zapobiegać powstawaniu zadłużenia lokali mieszkalnych, przedstawimy zasady postępowania w przypadku bezumownego korzystania z mieszkań komunalnych, z uwzględnieniem Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeksu Cywilnego oraz przewidywanych zmian legislacyjnych w tym zakresie.
• Przedstawimy sposoby reagowania w sytuacjach z trudnymi mieszkańcami naruszającymi regulamin porządku domowego, w tym niszczących mienie przeznaczone do wspólnego korzystania, używający lokal w sposób sprzeczny z umową czy też zakłócający innym osobom spokój zamieszkiwania.
• Zaprezentujemy analizę regulacji prawnych, cenne wskazówki postępowania i podpowiedzi przydatne w pracy. Wskażemy, jak interpretować przepisy prawa w oparciu o orzecznictwo sądowe, przedstawiane przykłady oraz zgłaszane w trakcie zajęć. Udzielimy odpowiedzi na zgłaszane przez uczestników pytania i wątpliwości.

• Poznasz obowiązki gminy w zakresie rozwiązania, wygaśnięcia i rozwiązywania umów najmu mieszkań komunalnych, na podstawie wybranych przepisów prawa w szczególności prawa cywilnego.
• Pozyskasz informacje o przesłankach i trybie rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy oraz omówienie przypadków wygaśnięcia umów najmu.
• Zdobędziesz wiedzą na temat obowiązków gminy po rozwiązaniu, wygaśnięciu i wypowiedzeniu umów najmu.
• Dowiesz się jakie są najczęściej popełniane błędy i nieprawidłowości pojawiające się przy wygaśnięciu i wypowiadaniu umów najmu.
• Otrzymasz obszerne materiały szkoleniowe obejmujące wyciągi z ustaw i orzeczeń sądów, które mogą być pomocne w zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gminy takie jak: omówienie procedury korzystania z lokali mieszkalnych (umowa - zakończenie najmu - wydanie lokalu), opis procedury zapewnienia pomieszczenia tymczasowego przez komornika sądowego.

Poznasz odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości m.in.:

• Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?
• Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony w każdym czasie?
• Czy wypowiedzenie umowy najmu jest tożsame z jej rozwiązaniem i jakie różnice występują w tych przypadkach?
• Jak interpretować pojęcie „ważnych przyczyn” będących podstawą rozwiązania umowy najmu?
• Dlaczego i w jakich okolicznościach trzeba uprzedzać najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu?
• W jakich sytuacjach najemca może wypowiedzieć umowę najmu?
• Jak wypowiedzieć umowę najmu małżonkom?
• Jakie obowiązki ma wynajmujący po wygaśnięciu umowy najmu lokalu?
• W jakich sytuacjach sąd nie musi orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego?

1. Uwarunkowania prawne:

• Ustrój i zadania gminy.
• Konstytucyjne obowiązki władz publicznych w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli.
• Podstawy prawne i formy ochrony praw lokatorów.
• Obowiązki gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych występujących na jej terenie w tym możliwość wynajęcia przez gminę, lokali mieszkalnych od innych dysponentów.
• Obowiązki stron umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony i na czas oznaczony.
• Regulacja tytułów prawnych do lokali, w przypadkach zgonu lub opuszczenia lokalu przez poprzedniego najemcę oraz ustania przyczyny, która była powodem wypowiedzenia najmu.
• Aneksowanie umów najmu.
• Ograniczenia wstępu przedstawicieli gminy do komunalnego lokalu mieszkalnego.

2. Postawy prawne wygaśnięcia umowy najmu lokali mieszkalnych:

• Zawartej na czas oznaczony.
• Związanej ze stosunkiem pracy.
• Odmowy przyjęcia podwyżki czynszu w tym w wyniku okresowej weryfikacji dochodów umów najmu na czas nieokreślony zawartych po 20 kwietnia 2019 roku.

3. Postawy prawne wypowiedzenia umowy najmu lokali mieszkalnych z powodu:

• Używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.
• Zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela wynajęcia.
• Podnajęcia, oddania do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
• Gminne programy weryfikacji wykorzystania zasobu mieszkaniowego.
• Używania lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
• Niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, posiadania tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
• Tryb wypowiedzenia umowy najmu małżonkom. 

4. Okoliczności wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.

• Dziedziczenie prawa własności lokalu mieszkalnego,
• Zakup lokalu mieszkalnego.

5. Skutki prawne wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego:

• Naliczenie odszkodowania.
• Wezwanie do dobrowolnego zdania lokalu.

6. Informacja o przewidywanych zmianach legislacyjnych Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeksu Cywilnego. 

7. Pytania i odpowiedzi.

Szkolenie skierowane jest do osób zajmujących się zarządzaniem mieszkaniowym zasobem gminy oraz stosowaniem przepisów prawa w zakresie najmu lokali komunalnych, w szczególności do:

• pracowników urzędów gmin i miast odpowiedzialnych za gospodarkę mieszkaniową,
• pracowników wydziałów lokalowych, mieszkaniowych i komunalnych,
• pracowników jednostek organizacyjnych zarządzających zasobem mieszkaniowym,
• zarządców i administratorów nieruchomości komunalnych,
• pracowników zajmujących się windykacją należności czynszowych i obsługą zadłużenia lokali,
• osób prowadzących sprawy związane z wypowiadaniem i rozwiązywaniem umów najmu,
• pracowników działów prawnych oraz obsługi prawnej jednostek samorządu terytorialnego,
• osób zajmujących się postępowaniami eksmisyjnymi i współpracą z komornikami,
• wszystkich, którzy w praktyce stosują przepisy dotyczące najmu lokali komunalnych i chcą ograniczyć ryzyko błędów proceduralnych.

absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości.