Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gmin na podstawie obowiązujących przepisów prawa

Proponujemy Państwu spotkanie, podczas którego zostaną omówione obowiązujące przepisy prawne dotyczące zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
• W szczególności przedstawimy i przeanalizujemy zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obowiązujące od 2019 r., przy uwzględnieniu nowel z 2022 r.
• Ponadto omówimy kwestie dotyczącą najemców z umowy i z ustawy oraz sprawy dotyczącej uchwał rad gmin w kwestii wynajmowania lokali gminnych i wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, z podaniem orzecznictwa sądów administracyjnych odnoszących się do aktów prawa miejscowego.
• Przeanalizujemy również inne orzeczenia sądów powszechnych i Sądu Najwyższego z eksperckim komentarzem. Omówimy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu między innymi: wspólności najmu lokalu mieszkalnego w trakcie małżeństwa i po rozwodzie, wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy itp., praw i obowiązków stron (zbywcy i nabywcy) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu jak również wybrane zagadnienia z Kodeksu postępowania cywilnego.

• Zdobycie, uzupełnienie i uporządkowanie wiedzy dotyczącej przepisów prawnych w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy z uwzględnieniem m.in. następujących przepisów: ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także Kodeks postępowania cywilnego – wybrane zagadnienia.
• Poznanie kolejnych nowelizacji do ustawy o ochronie praw lokatorów od kwietnia 2019 r do trzech ostatnich z 2022 r., aktów prawa miejscowego tj. uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów, oraz orzecznictwa sądów.
• Możliwość konsultacji na każdym etapie szkolenia. Uzyskanie odpowiedzi, wskazówek i wyjaśnienie wątpliwości związanych z tematem zajęć. Podczas zajęć odpowiemy m.in. na następujące pytania:
- Jakie są zasady i formy ochrony praw lokatorów? Jakie są zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy?
- Z kim gmina może zawrzeć umowę najmu na lokal mieszkalny na czas nieoznaczony a z kim umowę najmu socjalnego lokalu – z uwzględnieniem cudzoziemców?
- Komu przysługuje uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego a komu noclegownia?
- Jakie wymogi musi spełnić były najemca aby ponownie z nim zawrzeć umowę najmu na lokal mieszkalny lub pomieszczenie tymczasowe?

1. Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Omówienie podstawowych pojęć oraz spraw, na które należy zwrócić uwagę przy stosowaniu w/w ustawy, a w szczególności:
• Zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe jako jeden z warunków przy ubieganiu się o lokal mieszkalny na czas nieoznaczony, brak tytułu prawnego jako jeden z wymogów przy staraniu się o najem socjalny lokalu, dochód przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i przy staraniu się o obniżkę czynszu, wartość odtworzeniowa lokalu itp.
• Najemcy: z umowy i z ustawy, korespondencja- ważność, egzekucja z lokalu a tytuł prawny do lokalu, dokonywanie zmian w dokumentacji, przedawnienie roszczeń majątkowych itp.
3. Omówienie spraw dotyczących najmu lokali mieszkalnych, regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego:
• Prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców).
• Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy- art. 691 K.c., art. 31 ustawy o ochronie praw lokatorów,… oraz 17a ust.3 noweli do ustawy o ochronie praw lokatorów,… z dnia 13 czerwca 2019 r.
• Najem lokalu przez małżonków (w tym: szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanych na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 r. - Kodeks zobowiązań do obecnej chwili – prawa nabyte).
• Inne sprawy, które nie zostały objęte ustawą o ochronie praw lokatorów a mające odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.
4. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
• Sprawa pomieszczeń tymczasowych.
• Tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. Sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. Orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.
• Problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa.
• Prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
5. Zadania własne gminy.
6. Umowa o odpłatne używanie lokalu:
• Na czas nieoznaczony.
• Na czas trwania stosunku pracy.
• Na najem socjalny lokalu w tym:
- Na podstawie uprawnienia przyznanego prawomocnym orzeczeniem sądu.
- Oferta jako propozycja zawarcia takiej umowy: jej skuteczność, sytuacja prawna osób oczekujących na ofertę, a zamieszkałych w lokalu innym niż lokal wierzyciela.
- Na podstawie uprawnienia ustawowego.
• Przesłanki zawarcia w/w umów.
• Przedłużanie takich umów na następny okres itp.
7. Kaucja jako zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu: zasady zwrotu, waloryzacja itp.
8. Zapewnienie lokali zamiennych w sytuacjach określonych przepisami ustawy: na czas nieoznaczony i na czas oznaczony – ponadto omówienie noweli z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw.
9. Zamiana lokali – omówienie noweli z 13 czerwca 2019 r. (jak wyżej).
10. Pomieszczenia tymczasowe, noclegownie: komu przysługują, stosowanie odpowiednich przepisów ustawy itp.
11. Obowiązki i prawa stron stosunku najmu.
12. Opłaty zależne i niezależne w tym m.in.:
• Zasady polityki czynszowej i warunki obniżania czynszu.
• Kwestia dochodów: weryfikacja.
13. Pozbawienie tytułu prawnego do lokalu:
• Wypowiedzenie lub rozwiązanie stosunku prawnego za porozumieniem stron lub sądownie.
• Wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela lub lokatora innego lokalu czy też współlokatora.
14. Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego:
• Odszkodowania płacone przez byłego najemcę.
• Roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres, odpowiedzialność in solidum.
15. Uchwały rad gmin w sprawie: wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali będą omawiane przy poszczególnych zagadnieniach, o których mowa wyżej w programie.
16. Orzecznictwo (m.in. dot. akt prawa miejscowego) – jak wyżej będzie mowa przy poszczególnych zagadnieniach.
17. Podsumowanie.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.