Wynajmujący a użytkownicy mieszkań komunalnych. Umowy wiążące najemców z gminą oraz na obowiązki gmin i najemców

Podczas szkolenia kompleksowo omówimy przepisy prawne dotyczące relacji między gminą wynajmującą mieszkania komunalne, a ich użytkownikami na podstawie czy też bez umowy najmu. Dokładnie przeanalizujemy zasady zawierania i rozwiązywania umów najmu na czas określony i na czas nieokreślony. Wykładowca przedstawi prawa i obowiązki stron umów najmu. Ponadto omówimy zasady ustalania opłat za zajmowany lokal mieszkalny w szczególności czynszu z uwzględnieniem okresowej weryfikacji dochodów gospodarstwa domowego najemcy. Przedstawimy również problematykę wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Szczególną uwagę poświęcimy obowiązkom gminy wynikającym z  ustawy o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym i Kodeksu cywilnego i ich wpływowi na uchwały rad gmin określające zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Prowadzący, oprócz analizy regulacji prawnych, przedstawi jak należycie stosować przepisy oraz przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi, jak realizować obowiązki prawne wynikające z umowy najmu, przepisów prawa oraz orzecznictwa sądowego. Osoby biorące udział w szkoleniu będą miały możliwość konsultowania się z prowadzącym podczas zajęć i po ich zakończeniu.

• Poznanie obowiązków gminy w zakresie najmu mieszkań komunalnych, na podstawie wybranych przepisów prawa w szczególności prawa cywilnego oraz orzecznictwa sądowego.
• Zdobycie wiedzy na temat obowiązków stron umowy najmu, a także przesłanek i trybu rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy.
• Poznanie najczęściej popełnianych błędów i nieprawidłowości się przy zawieraniu wypowiadaniu najemcom umów najmu.
• Uzyskanie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości.

1. Uwarunkowania prawne.
• Definicja najmu z Ustawy – Kodeks Cywilny.
• Definicja mieszkaniowego zasobu gminy.
• Standard lokali: mieszkalnych, socjalnych, zamiennych oraz objętych najmem socjalnym.
• Deklaracja o dochodach gospodarstwa domowego Wnioskodawcy, oświadczenie o stanie majątkowym i oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, podstawą rozpatrzenia wniosku o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu, wraz z odpowiedzialnością karną za składanie fałszywych oświadczeń.
• Uwarunkowania prawne dokonywania zamian lokali.
• Skutki prawne podpisania umowy najmu.
• Przedłużenie umowy najmu socjalnego lokalu po upływie oznaczonego w niej terminu.
• Elementy umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony i na czas oznaczony.
2. Obowiązki wynajmującego mieszkania komunalne.
• Obowiązki właściciela/zarządcy komunalnego budynku mieszkalnego wynikające z przepisów prawa.
• Zasady ustalania czynszu za najem mieszkań komunalnych.
• Okresowa weryfikacja spełniania przez najemców, kryteriów wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu.
• Regulamin rozliczania opłat niezależnych od wynajmującego.
• Regulamin porządku domowego, podstawą bieżącego zarządzania budynkami mieszkalnymi.
3. Obowiązki użytkownika mieszkania komunalnego.
• Ustawowe obowiązki najemcy w szczególności w zakresie utrzymania lokalu w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym.
• Prace remontowe w lokalu wymagające zgody wynajmującego.
• Aktualne i nowe zasady ustalania odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu.
• Formy przeciwdziałania zaległościom czynszowym.
• Udostępnianie lokalu dla potrzeb właściciela/zarządcy komunalnego budynku mieszkalnego.
4. Skutki niewywiązywania się najemcy z umowy.
• Podnajem lokalu bez zgody wynajmującego.
• Tryb postępowania z uciążliwymi użytkownikami lokali mieszkalnych oraz z osobami które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.
• Nowe zasady rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych w tym także w przypadku przekroczenia normatywu powierzchni użytkowej w przeliczeniu na członków gospodarstwa domowego.
• Skutki prawne wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu.
• Korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego.
• Obowiązki wynajmującego wobec bezumownego użytkownika lokalu.
• Protokolarne przejęcie lokalu od użytkownika.
5. Dyskusja.

Szkolenie polecane dla zarządców i administratorów komunalnych budynków mieszkalnych. Na zajęcia zapraszamy przede wszystkim pracowników urzędów gmin i jednostek organizacyjnych gmin zarządzających mieszkaniowymi zasobami gmin.

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 do 2023 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Stowarzyszenia Uczestników Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Prowadzący wykłady dotyczące ustroju i funkcjonowania samorządu terytorialnego, administracji publicznej, a w szczególności gminnej gospodarki mieszkaniowej.