Wygaśnięcie i wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego komunalne lokale mieszkalne

Ustawowym obowiązkiem gminy jest zapewnianie lokali w ramach najmu socjalnego, lokali zamiennych, a także zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, przy wykorzystaniu mieszkaniowego zasobu gminy. Ale każda umowa najmu może wygasnąć lub też może być wypowiedziana między innymi z przyczyn leżących po stronie najemcy.
Podczas proponowanego szkolenia:
• Dokładnie przeanalizujemy procedury wypowiedzenia umów najmu na czas określony i na czas nieokreślony, a także przedstawimy formy ochrony praw lokatorów oraz skutki prawne bezumownego zajmowania lokalu mieszkalnego.
• Omówimy prawa i obowiązki stron umów najmu, wskażemy, w jaki sposób gmina powinna zapobiegać powstawaniu zadłużenia lokali mieszkalnych, przedstawimy zasady postępowania w przypadku bezumownego korzystania z mieszkań komunalnych, z uwzględnieniem nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego, które obowiązują od 2019 roku.
• Przedstawimy sposoby reagowania w sytuacjach z trudnymi mieszkańcami naruszającymi regulamin porządku domowego w tym niszczących mienie przeznaczone do wspólnego korzystania, używający lokal w sposób sprzeczny z umową czy też zakłócający spokój zamieszkiwania.
• Prowadzący dokona analizy regulacji prawnych, przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi przydatne w pracy.
• Uczestnicy szkolenia otrzymają również informacje, jak interpretować przepisy prawa w oparciu o orzecznictwo sądowe, przedstawiane przykłady oraz zgłaszane w trakcie zajęć.  
Materiały, które otrzymają uczestnicy:
• Materiał obejmujący wyciągi z ustaw i orzeczeń sądów, które mogą być pomocne w zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gminy, w tym w zagadnieniach związanych z tematyką szkolenia, omówienie procedury korzystania z lokali mieszkalnych (umowa - zakończenie najmu - wydanie lokalu), opis procedury zapewnienia pomieszczenia tymczasowego przez komornika sądowego.
Uczestnicy szkolenia uzyskają również możliwość konsultacji poszkoleniowych z trenerem.

• Poznasz obowiązki gminy w zakresie wygaśnięcia i rozwiązywania umów najmu mieszkań komunalnych, na podstawie wybranych przepisów prawa w szczególności prawa cywilnego.
• Pozyskasz informacje o przesłankach i trybie rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy oraz omówienie przypadków wygaśnięcia umów najmu.
• Zdobędziesz wiedzą na temat obowiązków gminy po wygaśnięciu i wypowiedzeniu umów najmu.
• Dowiesz się jakie są najczęściej popełniane błędy i nieprawidłowości pojawiające się przy wygaśnięciu i wypowiadaniu umów najmu.
• Poznasz odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości m.in.:
- Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?
- Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony w każdym czasie?
- Czy wypowiedzenie umowy najmu to samo co rozwiązanie umowy?
- Jak interpretować pojęcie „ważnych przyczyn” będących podstawą rozwiązania umowy najmu?
- Dlaczego i w jakich okolicznościach trzeba uprzedzać najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu?
- Jakie obowiązki ma wynajmujący po wygaśnięciu umowy najmu lokalu?
- W jakich sytuacjach sąd nie musi orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego?

1. Uwarunkowania prawne:
• Ustrój i zadania gminy.
• Konstytucyjne obowiązki władz publicznych w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli.
• Podstawy prawne i formy ochrony praw lokatorów.
• Obowiązki gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych występujących na jej terenie.
• Obowiązki stron umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony i na czas oznaczony.
• Regulacja tytułów prawnych do lokali, w przypadkach zgonu lub opuszczenia lokalu przez poprzedniego najemcę oraz ustania przyczyny, która była powodem wypowiedzenia najmu.
• Aneksowanie umów najmu.
• Ograniczenia wstępu przedstawicieli gminy do komunalnego lokalu mieszkalnego.
2. Postawy prawne wygaśnięcia umowy najmu lokali mieszkalnych:
• Zawartej na czas oznaczony.
Przykładowo. Rodzina zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, który upłynął i nie złożyła do urzędu gminy, wniosku o zawarcie nowej umowy najmu i nadal zamieszkuje w mieszkaniu. Kiedy i w jaki sposób zarządca mieszkaniowego zasobu gminy zobowiązany jest to przygotowania pozwu o nakazanie przez sąd opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu? Jakie mogą być konsekwencje niewykonania lub nieprawidłowego wykonania tych czynności?
• Związanej ze stosunkiem pracy.
• Odmowy przyjęcia podwyżki czynszu w tym w wyniku okresowej weryfikacji dochodów umów najmu na czas nieokreślony zawartych po 20 kwietnia 2019 roku.
3. Postawy prawne wypowiedzenia umowy najmu lokali mieszkalnych z powodu:
• Używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.
• Zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela wynajęcia.
Przykładowo rodzina zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieznaczony. Z powodu zadłużenia czynszowego, zarządca mieszkaniowego zasobu gminy wypowiedział umowę najmu. Rodzina nadal zamieszkuje w mieszkaniu. Czy prawa i obowiązki mieszkaniowego zasobu gminy są w tej sytuacji takie same jak w przypadku bezumownego korzystania z lokalu po upływie terminu umowy zawartej na czas oznaczony?
• Podnajęcia, oddania do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
• Programy weryfikacji wykorzystania zasobu mieszkaniowego.
• Używania lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
• Niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, posiadania tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
4. Skutki prawne wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego:
• Naliczenie odszkodowania.
• Wezwanie do dobrowolnego zdania lokalu.
5. Pozew i orzeczenie eksmisji:
• Zadłużenia czynszowe, niewłaściwe wykorzystanie lokalu i naruszanie regulaminu porządku domowego najczęstszymi przyczynami powództwa o orzeczenie eksmisji.
• Określenie osób objętych pozwem.
• Postępowanie o sądowe nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub jej sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
• Skutki uprawnienia do najmu socjalnego.
• Możliwość wynajęcia przez gminę, lokali mieszkalnych od innych dysponentów na wykonanie wyroków eksmisyjnych z ich zasobów lokalowych.  
• Skutki braku uprawnienia do najmu socjalnego.
• Odpowiedzialność gminy za niezłożenie przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
6. Pytania i odpowiedzi.

Szkolenie polecane dla zarządców i administratorów komunalnych budynków mieszkalnych. Na zajęcia zapraszamy przede wszystkim pracowników urzędów gmin i jednostek organizacyjnych gmin zarządzających mieszkaniowymi zasobami gmin.

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 do 2023 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości.